拆解租赁企业商业模式 居间商如何变成高级二房东

2801网

2018-08-26

  ”旅客王先生兴奋地说。据凯亚旅行社负责人介绍:“二连—博鳌航线成为当地各大旅行社冬季首推的热门旅游航线,前三班团队票均已销售完,该航线1月22日以后的团队票数量有限,有出行打算的旅客要尽早预定。”另悉,过年期间该航线散客票价将略有涨幅,望广大旅客提前订票。

  上海第二医科大学附属瑞金医院内分泌代谢病科成立于上世纪50年代,在已故著名内分泌学家邝安堃教授,及国内知名专家陈家伦、许曼音和罗邦尧教授领导下,经过50余年来的不断发展,目前本专业是国家教委重点学科、国家卫生部内分泌代谢病重点实验室和211工程重点建设学科,已成为国内最重要的内分泌代谢病基础和临床研究基地。拆解租赁企业商业模式 居间商如何变成高级二房东

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  在蔡建臣的指导下,多名同学考入北京化工大学研究生。  蔡建臣还与北京化工大学组建“新材料加工装备及成型技术联合研发中心”,重点开展高性能3D打印耗材、共挤发泡生物质木塑复合材料、聚乳酸材料合金改性等项目的研究与开发。短短两年多时间里,他的团队成功申请了多项科研基金项目,发表论文20余篇,其中SCI收录5篇,申请专利37项,授权12项。

北京高房租的话题发酵多日后,终于产生阶段性结果。

8月22日,北京市住建委等多部门曝光了23家存在违法违规问题的中介机构。

同时被曝光的,还有长租公寓领域存在的八类问题:哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼,恐吓,骚扰)威胁租房人等。

随着存量房时代的到来和“租售并举”的提出,近年来,一批专业化租赁机构开始崛起,并进入扩张阶段。

根据贝壳研究院的数据,截至今年上半年,全国十大城市机构化房源占比为9%,未来将不断扩大,并催生一批规模庞大的运营商。

这些企业一定程度上改变了租赁市场分散、无序的状况,但到目前为止,仍然未能使行业变得规范。 在推高租金的诸多因素中,机构之间的恶性竞争和违规行为,仍是不可回避的一项。

那么,过去这些年,租赁企业的商业模式发生了哪些变化?随着租售并举时代的到来,合规与盈利能否得到解决?“空置期”的秘密长期以来,房屋租赁公司多以居间服务的方式来运作。

即发布房源信息、介绍房主和租客见面并签订租赁合同,然后收取约相当于一个月租金的服务费。 在网络化、平台化的趋势下,信息不对称的局面逐渐改善,居间服务降温,租赁公司(中介)更多地承担类似“二房东”的角色。 具体做法是,租赁公司与房主签订房屋托管合同,取得房屋的管理权,然后以更高的价格将房屋出租。 其间,租客和租赁公司——而非房主——签订合同,甚至不会和房主见面。

在这种模式下,租赁公司的收入来源是差价。

“虽然租赁行业不断变化,但基本的利润来源,就是从赚服务费变成吃差价。 ”北京某资深从业者向21世纪经济报道说,从本质上说,长租公寓运营商都是“二房东”,只不过相对高级。 “但当你进入吃差价阶段时,就会衍生出很多的服务,盈利点也开始增多。

”他表示,比如,为获取更高的价差,机构会通过改善装修、打隔断、提供增值服务(维修、保洁等),增加租赁空间,或提高居住舒适度。 显然,进入以“吃差价”为主要模式的租赁行业,成本结构也更为复杂。

上述从业者表示,租赁企业的成本可大致分房源成本、运营成本两大类。

自如CEO熊林曾向21世纪经济报道表示,运营成本主要来自于三个方面:一是配置装修成本,机构化要比个人更有效率;二是人工成本;三是空置成本,如果空置率偏高,资本运营效率就下降了,利润也会被摊薄。 在熊林看来,空置成本是“问题的核心”。 租赁企业会通过各种方式降低成本。

据了解,大型长租公寓运营商有长期合作的装修公司。

由于风格统一,操作也颇为熟练。 以自如为例,在北京,完成一间毛坯房的硬装,通常只需要15-20天的时间,效率惊人。

此外,在家具家电的采购中,大型运营商也能通过集中采购的方式将成本降低。

而在减少空置期、节约空置成本方面,运营商更是有一套独特的做法。 今年5月,王宇(化名)将位于北京东五环某小区的一套55平方米的房屋委托给自如,双方签订了三年的委托合同。 他向21世纪经济报道表示,由于是毛坯房交付,在合同的第一年中,双方约定了3个月的空置期,用于房屋装修和前期寻租。 合同的后两年,每年约定25天的空置期,用于房屋的到期腾退与转租。 王宇表示,这接近5个月的空置期,并不算在托管期限之内。 也即,双方签订的托管合同为三年,而自如持有房屋的时间约为三年五个月。

在王宇看来,由于自如具有极高的装修效率,北京租赁市场又处于供不应求的阶段,5个月的空置期中,至少有一半的时间能被运营商“节省”出来。

不仅不存在所谓的“空置成本”,还能据此获得额外的收益。

他同时表示,考虑到自如的品牌影响力,即使有一些小中介出价更高,他也仍然将房屋委托给自如进行管理。

盈利前景仍不明朗根据城市房产网的数据,今年第二季度,50个典型城市租金收益率(年租金收入/房屋价值)为%。 其中,4个一线城市的平均租金收益率仅为%。

作为对比,2017年伦敦的指标为3%左右,纽约%左右,洛杉矶%左右,东京%左右。 该机构认为,我国部分城市的租金收益率处于较低水平,说明我国租金与房价的背离度较高。 其原因在于“房价涨幅过大”。

前述从业者向记者解释租金的定价机制:综合考虑成本、同区域内其他房源价格、市场走势、淡旺季等各种因素。

同时,品牌运营商还会再适当上浮。 诸葛找房发布的数据显示,2018年7月,北京市挂牌租赁房源平均租金为元/平米·月,今年以来累计上涨%。

其中,品牌公寓平均租金为元/平米·月,明显高于市场平均水平。

尽管如此,品牌公寓仍然面临着盈利难题。 到目前为止,尚无长租公寓品牌能够实现全面盈利。 今年年初,熊林曾向21世纪经济报道表示,租赁行业的特点是,初期需要有经济投入,在一定时间后,规模效应才能凸显。 目前仍然是投入期。 蛋壳公寓创始人兼CEO高靖则给出这样的答案,“对于盈利问题,我相信,资本市场都非常理性,大家看的必然是长远目标和长期利益。 现阶段我们追求的是规模、服务和品牌,盈利不是我们考虑的问题。

”为了盈利,租赁企业会采取一些不合规的手段来提高运营收入,如“打隔断”等,但是,包括对房屋改造等均有硬性规定。

“国际上,很多人口稠密的大城市允许运营商将房屋分隔出租。

但在我国的很多城市,‘打隔断’是严格禁止的,即使做好水电、消防等安全防范也不行。

”前述从业者表示,这就相当于宣告了“N+1”模式的死亡。

与此同时,对于房源成本相对较低的商业地产、厂房等物业来说,很多城市不允许调整水电系统,“那就基本没法做了,没有上下水的房源基本租不出去”。

多数受访者认为,近期关于房租的讨论,能够成为使租赁行业走向规范的契机。 但从商业的角度来说,距离形成有效的盈利模式还有很长的路要走。 至少在现阶段,大部分从业者都对行业的盈利前景不甚乐观。 8月19日,SOHO中国董事长潘石屹说,“长租公寓不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。 所以我觉得做这个生意的过程中,一定要有一个指引,不能偏离这个指引,赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做。

别跟好多创业者一样,以烧钱为荣,这是一条不归路。 ”。